Rayiç Bedel Nedir? Nasıl Hesaplanır ve Sorgulanır?

Rayiç bedel, genel olarak gayrimenkulün değerini ifade eder. Taşınmaz mülkün ya da motorlu araçların piyasa değerini ifade eder ve bu anlamda kullanılır. Açık ve rekabetçi piyasa koşullarında,  taşınmazı almak için istekli kişilerin ve satıcının el değiştireceği fiyattır.

Taşınmaz mülklerini satmak isteyenlerin özellikle merak ettiği kavram, genel olarak bir malın piyasa değeridir. Hesaplamanın doğru bir şekilde yapılması, alıcı ve satıcıların adil bir anlaşma yapmasını sağlar.

Satış söz konusu olmasa da emlak ve gelir vergisi gibi vergi türlerinde ya da sigorta işlemlerinde bu değere göre hesaplama yapılır ve işlem gerçekleşir. Bu nedenle gayrimenkulün rayiç bedeli, genel olarak büyük önem taşır. Satış, vergilendirme ya da sigortalama işlemleri için araç ya da gayrimenkulünüz için biçilen rayiç bedel nedir, mutlaka gözden geçirmelisiniz. 

Rayiç Bedel Ne Demek?

Rayiç bedel, satılan herhangi bir varlık için ne ödeyeceğinizi temsil eder. Buna alınacak ya da satılacak bir malın güncel sürüm değeri de denilebilir. Pazar değeri olarak da bilinen bu bedel sayesinde alınacak veya satılacak taşınmaz varlığın, pazar değerinin altında işlem görmesi engellenir.

Rayiç bedel sorgulama genellikle arsa, konut gibi taşınmaz gayrimenkullerin yanı sıra araç gibi motorlu taşıtların da pazar değerlerinin altında satılmasını engellemek için kullanılır. Arz - talep dengesi ile oluşan bu bedel aynı zamanda  alım-satım işlerinin dışında sigortalama ve vergilendirme bedellerini de belirler. Genel olarak bu kavram,  piyasa değeri birbiri ile karıştırılır. Oysa piyasa değeri, mülkün ya da varlığın pazardaki fiyatıdır; rayiç bedel ise malın arz-talep dengesi ve rekabet miktarı göz önünde bulundurularak atanan bir değeri temsil eder.

Herhangi bir taşınmazın gerçek değerinin belirlenmesinde esas faktör rayiç değerdir. Bu aynı zamanda işletme, şirket birleşme ve satın almalarında da kritik derecede önemlidir. O nedenle hesaplamanın doğru bir şekilde yapılması, alıcı ve satıcıların adil bir anlaşma yapmasını sağlar.

Konut Rayiç Bedel Hesaplama

Konut rayiç bedelinin belirlenmesinde, gayrimenkulün bulunduğu şehir ve semt önemlidir. Ayrıca yine satılacak taşınmazın ulaşım noktalarına yakınlığı ya da çevresinde yer alan sosyal imkanlar bu bedelin tespit edilmesinde büyük rol oynar. Bu noktada konut bedelinin hesaplanmasında önem taşıyan diğer hususları aşağıdaki gibi sıralamak mümkündür;

• Şehir merkezine olan mesafe
• Toplu taşıma mesafesi
• Hastane, okul ya da eczane gibi noktalara mesafe
• Sosyal etkinlik merkezleri (spor salonu, AVM) alanlarına olan mesafe
• Yıpranma payı
• Semtteki yapılaşma durumu
• Manzara
• Konutun yaşı

Konut rayiç bedel hesaplamasında, binanın yapıldığı yıl, yıpranma payı da önceliklendirilir. İnşaatın bittiği tarih ile satışın yapıldığı tarih arasında 12 aydan fazla bir süre varsa, bedelde yüzde 2 oranda yıpranma payı düşülür.

Tapu işlemlerinde gayrimenkülün satış bedelinin rayiç değerinde gösterilmesi önem taşır. Eğer bu değer gerçek değerin altında gösterilirse, daha az vergi ödenmesine neden olurken devletin vergi gelirlerinde zarara yol açar. Hazine ve Maliye Bakanlığınca düşük beyan tespiti gerçekleşir ise hem alıcı hem satıcı faizi ile ceza öder.

Arsa Rayiç Bedel Hesaplama

Arsa rayiç bedel hesaplamasında arsanın genişliği ve bulunduğu bölgenin özellikleri öne çıkar. Arsa, tarım arazisi midir, yatırım avantajları var mıdır gibi sorular bedelin hesaplanmasında belirleyicidir. Arsa rayiç bedeli sorgulama aşağıdaki şekilde yapılır:

• Arsanın bulunduğu coğrafya ve bölgede benzer özellikleri gösteren üç arsa belirlenir.
• Bu belirlenen arsaların satış bedelleri toplam metrekareye bölünür.
• Bu metrekareler esas alınarak belirlenen arsa rayiç bedeli, mevcut arsanın metrekaresi ile çarpılır. Arsanın bedeli bu şekilde hesaplanır.

Arsa rayiç bedeli belirlenirken göz önüne alınan kriterler konut kriterlerine benzer olsa da farklı noktalar da kriterleri belirlemede öne çıkar. Genel olarak arsa bedeli aşağıdaki unsurlara göre hesaplanır;

• Arsanın imar durumu
• Gayrimenkulün şekli
• Metrekaresi
• Arsanın bulunduğu konum
• Bulunduğu bölgedeki arz-talep dengesi
• Şehir merkezine olan yakınlığı
• Ulaşıma olan uzaklığı

Tapu rayiç bedel hesaplamasında kullanılacak yaklaşımları aşağıdaki gibi detaylandırabilmek mümkündür;

• Karşılaştırılabilir satış yaklaşımı, türünün benzeri varlık ve mülklerin yakın zamanda satış rakamlarının bakılmasını içerir. Bununla piyasa değeri belirlenirken, satış fiyatları esas alınır. Örneğin konut satın alırken aynı mahalledeki benzer evlerin son satış rakamları incelenebilir.
• Gelir yaklaşımında, gayrimenkulden elde edilecek gelir, bu bedeli belirler.
• Maliyet yaklaşımında esas kriter, gayrimenkulün baştan yapılma maliyetinin hesaplanmasıdır. Örneğin bir konutun rayiç bedeli için benzer bir konutun sıfırdan inşa maliyeti hesaplanır.
• Pazar yaklaşımı, benzer gayrimenkullerin fiyat araştırmasını kapsar.

Bu yöntemlerin her biri hesaplamada öne çıkarken bu bedeli etkileyen aşağıdaki faktörler de söz konusudur;

• Arz ve talep ilişkisi tüm piyasalarda olduğu gibi burada da fiyatı belirleyen temel faktörler arasındadır. Yüksek talep, bu bedeli artırırken talebin düşmesi fiyatları düşürecektir.
• Ekonomik piyasa koşulları, faiz oranları, enflasyon ya da büyüme rakamları da rakamları etkileyebilir. Güçlü ekonomik koşullar altında yüksek bedeller ile karşılaşılırken zayıf ekonomik koşullar fiyatları düşürebilir.

Araç Rayiç Bedel Hesaplama

Türkiye Sigortalar Birliği (TSB) tarafından kasko değer listesi yayınlanır ve böylelikle araçların kasko değeri hesaplanır. TSB listeyi hazırlarken ikinci el araç satışı yapılan siteleri, üretim ve satış yapan şirketleri, galerileri,  araçlar için süreli yayınları ve alım satıma dair aktfi faturalardan veri toplar. Analiz sonrasında kasko değer listesini her ay günceller.

Aynı kriteri taşıyan araçların ortalama fiyatları da bu şekilde belirlenir. Bu kriterlerde aracın yaşı, modeli, kaza geçmişi ya da motor gücü öne çıkar. Genel olarak araç rayiç bedeli aşağıdaki kriterlere göre belirlenir:

• Aracın markası
• Modeli
• Üretim yılı
• Aracın kaza ve hasar geçmişi
• Varsa değişen ve boyanan parçaları
• Kilometresi

Eğer araç rayiç bedel sorgulaması yaparken aracınızın kasko değer listesinde olmaması durumu gibi bir istisna ile de karşılabilmeniz mümkün. Sahip olduğunuz / olacağınız araç markasının Türkiye piyasasının olmaması vaya özel olarak yurt dışından getirilmesi gibi özel nedenlerle aracın değerini bu listede bulamayabilirsiniz. Bu durumda, benzer sınıftaki araçlara göre her satıcı değer belirleyebilir.

Rayiç Nasıl Öğrenilir, Sorgulama Nereden Yapılır?

Bir varlığın değerinde satılmasının yanı sıra sigorta ve vergi bedellerinin de en doğru şekilde hesaplanabilmesinde, bu bedel önemli bir rol oynar. Konut ve tapu rayiç bedel sorgulama gibi gayrimenkullerin bedeli bağlı bulundukları belediyeler tarafından belirlenmektedir. 213 numaralı Vergi Usul Kanunundaki 266. maddesi, rayiç bedeli, bir iktisadi değerin değerleme günündeki, normal alım satım değeri şeklinde tanımlar. Valiliklerin atamış olduğu komisyonlar bunu belirler ve var olan gayrimenkulün piyasa koşullarındaki güncel en düşük değerini ifade eder.

Rayiç bedel öğrenmek için gayrimenkulün bağlı bulunduğu belediyeye başvurmak gerekir. Belediyenin ilgili birimi telefon ile aranabilir ya da belediyenin web sitesinin ilgili sayfalarından araştırma yapılabilir.

Belediyenin yanı sıra e-devlet üzerinden de arsa ya da konut rayiç bedel sorgulama işlemini yapabilirsiniz. Konut ya da arsa rayiç bedel sorgulaması için e-devlet portalına giriş yapmanız ve gayrimenkulün bağlı bulunduğu belediyenin sayfasından ‘Emlak Vergisi Bildirim Sureti’ne tıklamanız yeterli olacaktır. Bu sayfada tapu rayiç bedeli sorgulama işlemini başlatabilir, öğrenmek istediğiniz bilgileri alabilirsiniz.

Satış işlemlerinin yanı sıra sigorta işlemleri için de bu değere göre hesaplama yapılır ve sigorta işlemleriniz gerçekleşir. Bu nedenle kasko veya trafik sigortası yaptırırken de mutlaka rayiç bedel sorgulaması yapmanız tavsiye edilir.